L’impact de l’efficacité énergétique sur vos mensualités

Québec, mardi le 11 juillet 2017

Pourquoi payer un logement plus cher qu’un autre, surtout s’il offre la même superficie où vivre et s’épanouir? En effet, pourquoi payer plus lorsque la seule différence entre ces deux logements est que l’un d’eux est plus efficace énergétiquement, c’est-à-dire qu’il est techniquement mieux isolé, que sa coquille est de meilleure qualité et l’infiltration d’air moindre?

Aire de vie 2x2

Ces caractéristiques sont des qualités « invisibles » qui se cachent derrière la fondation, dans les murs et dans la toiture – on ne peut pas en jouir au quotidien de la même façon qu’un comptoir en granit de qualité supérieure, une robinetterie de douche dernier cri ou un design au goût du jour… toutefois, l’efficacité énergétique d’une construction est une des seules caractéristiques qui aura un impact direct, continu et à long terme sur les mensualités et par conséquent, sur le portefeuille de l’acheteur.

Ce blogue est pour le futé, pour l’investisseur immobilier qui aime conserver ses acquisitions longtemps, pour le propriétaire d’une maison qui n’a pas l’intention de flipper sa cabane, pour les gens qui ont une perspective à long terme.

Pour y voir plus clair, nous allons comparer et analyser une même maison construite selon quatre standards d’isolation et d’étanchéité à l’air différents :

  1. Construite selon le Code Nationale du Bâtiment 2010 (CNB2010) ;
  2. Construite selon les normes Novoclimat 2.0 ;
  3. Construite selon des standards LEED pour Habitations élevés (2×2) ;
  4. Construite selon les normes Passive House (Passivhaus) ;

Afin de comparer des pommes avec des pommes, nous allons également présumer les faits suivants :

  1. Quatre résidences de qualité de construction équivalente, ayant chacune la même esthétique et les mêmes finis intérieurs et extérieurs, mais ayant chacune une performance énergétique différente ;
  2. Mise de fonds de 20 % ;
  3. Taux hypothécaire de 3 % ;
  4. Amortissement sur 25 ans ;

Quelques notions de base avant de commencer :

  • Qu’est-ce la certification Novoclimat 2.0?
    • C’est une certification gouvernementale axée sur l’efficacité énergétique :
      • Les exigences de construction (pour les habitations neuves) dépassent celles du Code National du Bâtiment version 2010 :
      • Les normes d’isolation sont plus élevées ;
      • L’étanchéité de la maison, qui est calculé en Changements d’Air/Heure (CAH), doit être très efficace ;
      • Les exigences en mécanique du bâtiment, surtout en ce qui ventilateur récupérateur de chaleur (VRC), sont strictes ;
      • Il y a une ristourne de 2000$ pour le propriétaire, ce qui normalement couvre les surcoûts pouvant être associés à la construction d’une qualité Novoclimat 2.0 ;
      • Pour plus d’information, allez voir : http://www.transitionenergetique.gouv.qc.ca ;
  • Qu’est-ce la certification Passive House?
    • C’est une certification indépendante axée sur la performance énergétique des bâtiments :
      • Les exigences sont très poussées et cible, pour le chauffage, une consommation énergétique annuelle du bâtiment de 15kWh/m2 ;
      • Les standards sont beaucoup plus stricts et élevés que ceux de Novoclimat 2.0 ;
      • Pour plus d’information, visitez : http://www.maisonpassivequebec.com/;

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Donc, comment les aspects de l’efficacité énergétique influencent-ils notre investissement et plus précisément nos mensualités?

Pour commencer, comparons nos quatre résidences sous forme de tableau :

Dans ce premier tableau, les conclusions à tirer n’ont rien d’étonnant : la maison certifiée Passive House est la plus chère et c’est elle qui a la mensualité hypothécaire la plus élevée.  La maison bâtie selon les normes du Code national du bâtiment 2010 est celle qui au contraire coûte le moins en mensualités hypothécaires, avec une différence de 129,42 $/mois, pour un total de 38 826 $ sur les vingt-cinq ans de l’hypothèque – pas rien!

Cependant, l’écart entre les mensualités de la Maisons de villes écologiques 2×2 et celle construite selon le CNB 2010 est relativement minime, soit 26$/mois.  Est-ce que l’argent épargné à long terme peut réellement rayer le surcoût?

En quoi consiste vos paiements hypothécaires?

Pour bien répondre à la question, il faut explorer avant tout et comprendre les deux parties qui consistent vos paiement hypothécaires mensuels.

Nos paiements hypothécaires mensuels sont constitués de deux sommes différentes, la première étant des intérêts payés à l’institution financière qui a financé l’acquisition de l’immeuble – c’est de cette manière que la banque ou la caisse fait son argent.  La deuxième représente le capital qui est remboursé au prêt et qui vient augmenter, de paiement en paiement, l’équité disponible sur votre actif.  Dans chacun des quatre cas, plus le temps avance, plus la proportion de nos paiements qui rembourse la part du capital est élevée.  Gardez cette notion en tête, elle est importante pour la suite!

Gardez cette notion en tête, elle est importante pour la suite!

Le graphique ci-dessous exprime très clairement le phénomène :

Il est clair par ce graphique qu’une maison Passive House est beaucoup plus dispendieuse que les autres.  Quand au projet des authentiques Maisons de villes écologiques 2×2 à Limoilou (en vert), notre unité est plus chère que les deux autres types, mais de peu.

Votre ratio d’endettement brut (REB)

L’institution financière calcule toujours votre ratio d’endettement brut (REB) avant de déterminer combien elle pourra se permettre de vous prêter.  Comment votre capacité d’emprunt est-elle calculée?

  • Un ratio de < 30% est considéré excellent ;
  • Entre 30% > 36%, c’est considéré bon ;
  • Finalement un ratio > 40% est vu comme étant problématique ;

Dans cette formule, il y a deux variables sur lesquelles, comme architectes et constructeurs, nous pouvons avoir une influence : le montant de l’hypothèque, et les coûts énergétiques, surtout ceux liés au chauffage et à la climatisation.  Nous n’avons aucun impact sur la marque de voiture que vous chauffez!

Voyons maintenant comment nos résidences scorent lorsqu’on rajoute les frais d’énergie à ceux de l’hypothèque :

Bien qu’elle soit la moins coûteuse en termes de mensualités hypothécaires, la maison construite selon les normes du CNB 2010, avec sa consommation moyenne de 150kWh/m2/année selon Ressources naturelles Canada, affiche un coût énergétique mensuel beaucoup plus élevé que les autres et par conséquent la mensualité totale la plus élevée des quatre.

Comment votre consommation énergétique vous est-elle facturée?

Notez bien que ce sont les kWh consommés au-delà des premiers 33kWh de chaque jour qui sont les plus chers.  Gardons cette idée en tête.

Examinons maintenant le prochain graphique qui analyse trois des paiements qui impactent votre REB, donc votre capacité d’emprunt :

Un coup d’œil à ce graphique suffit pour démontrer que la maison certifiée Passive House est facilement celle qui consomme le moins d’énergie, moins que le 1/3 que notre maison standard! Mais, est-ce suffisant pour rattraper son surcoût de construction de +10%?

Contre toute attente, rapidement après seulement 7 ans, l’économie d’énergie générée par la maison Passive House suffit pour que ses mensualités totales rattrapent celles de la maison CNB2010.  Et après 16 ans, ses mensualités rattrapent celles de la maison Novoclimat 2.0.

Cependant, avec nos coûts d’électricité actuels chez Hydro-Québec, les économies générées sur la durée de l’hypothèque ne sont pas suffisantes pour rentabiliser les surcoûts de sa construction.

Avec une maison certifiée Novoclimat 2.0 on se rend compte que l’on rentre très rapidement dans notre argent.  En fait, les surcoûts associés à bâtir une résidence de ce type sont remboursés en quelques années seulement.

Néanmoins, le modèle de loin le plus rentable, et ce dès l’année 1, demeure la  Maisons de villes écologiques 2×2 , un modèle efficace, plus isolée et plus étanche qu’une Novoclimat 2.0, sans pousser les strictes normes de la certification Passivhaus.

Les authentiques Maisons de villes écologiques 2×2 ont été conçues et optimisées pour être rentables à très court terme, en misant sur une consommation énergétique quotidienne moyenne en deçà de 33kWh/jour, qui est le seuil idéal de consommation énergétique.

Il est normal de faire la corrélation que plus une résidence est performante, plus son coût initial de construction est élevé.  Ce qu’il faut comprendre c’est qu’en investissant un peu plus sur une enveloppe verte et écoénergétique pour votre immeuble, vous investissez principalement ce surplus d’argent sur un actif qui verra sa valeur croître avec le temps au lieu de le dépenser sur des frais d’énergie que vous ne verrez plus jamais.

Notre étude de cas démontre très bien que les unités 2×2 sont très rentables!  Sur la vie de l’hypothèque, selon notre modèle, on épargne une somme totale de 28 235,75 $ sur les 25 ans de la durée de l’hypothèque, pour une moyenne de 1 129,43 $ par année.  Quand on considère son surcoût de 7 000 $ initial, on calcule qu’en six ans et quelques mois on aura récupéré la totalité de cette somme.

Une authentique maison de ville écologique 2×2, c’est vite rentabilisée!

www.tergos2x2.com